Los FCI cerrados buscan lugar en el mercado

La industria de FCI cerrados, que canaliza el ahorro hacia proyectos de la economía real, tuvo en los últimos años un nulo desarrollo en la Argentina. Pero, a partir de la Ley de Sinceramiento Fiscal, las administradoras ven una luz al final del túnel.

La industria de fondos comunes de inversión (FCI) cerrados, que tiene la particularidad de canalizar el ahorro hacia proyectos de la economía real y es floreciente en otros países de la región, tuvo en los últimos años un nulo desarrollo en la Argentina. Pero, a partir de la Ley de Sinceramiento Fiscal, las administradoras miran el futuro con optimismo. Es que esta ley establece que quienes exteriorizan fondos vía la compra de cuotapartes de fondos cerrados quedarán eximidos de pagar el impuesto especial de hasta el 15% para el último tramo que finaliza el 31 de este mes. La única condición es que el dinero quede inmovilizado en ellos por cinco años. Aunque, en el ínterin, puedan cobrar la renta que ofrezca el fondo.

La normativa fue celebrada por la industria, que apuró la presentación de más de una treintena de instrumentos, que permitían a los blanqueadores apostar por sectores tan diversos como el real estate, el agro, las energías renovables, la infraestructura de gas y la financiación a empresas productivas.

Sin embargo, en los últimos meses del año pasado los ánimos comenzaron a desinflarse: muy pocos de esos fondos obtuvieron el visto bueno de la Comisión Nacional de Valores (CNV) para comenzar a operar. Además, la Ley de Mercado de Capitales –clave para el desarrollo de esta industria, ya que elimina la doble carga impositiva que actualmente rige sobre estos fondos– no consiguió ser tratada en las sesiones ordinarias del Congreso en 2016.

Con todo, los players del sector creen que éste será el primer paso para que la industria comience a despuntar a partir de este año en el país.

Allaria Ledesma & Cía. picó en punta el año pasado y fue la primera administradora no sólo en conseguir la aprobación del regulador con su fondo inmobiliario CasasARG, sino también la primera en salir a colocar. La compañía logró captar casi 30 millones de dólares para este instrumento en diciembre, antes de la fecha límite que imponía el sinceramiento fiscal para ingresar con una penalidad del 10% del capital blanqueado.

“Fue un trabajo arduo, contra viento y marea. Pero nos animamos y logramos salir”, destacó Juan Politi, vicepresidente de la entidad, quien además puntualizó que la fecha de suscripción movilizó el interés de aquellos blanqueadores “que querían dejar resuelta toda su situación antes de fin de año”.

Ahora la compañía se encuentra en plena suscripción de un segundo fondo, con un emprendimiento premium de real estate: Proyecto Quartier, Puerto Retiro, que busca construir edificios de alta categoría en la zona del Paseo del Bajo, la obra que encara el gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

El Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Allaria Argencons Distrito Puerto Retiro tiene un objeto de inversión concreto. Se trata de tres proyectos independientes que, en conjunto, conforman el masterplan del Distrito Quartier Puerto Retiro. Está compuesto de 3 edificios, el Edificio Plaza, dedicado a oficinas corporativas; el Lofts, que implica el reciclaje del antiguo Hospital Ferroviario; y el nuevo edificio Studios, con unidades aptas para uso profesional y alquiler temporario de tipo hotelero. Es un fondo diseñado para inversores generales que también califica para la ley 27.260, que posibilita blanquear a tasa cero con un plazo de 5 años.

“A diferencia de lo que ocurrió en diciembre, donde jugábamos solos, ahora lo que tenemos es que enfrentar una mayor competencia”, dijo Politi. El fondo, que finalizará su etapa de suscripción el 7 de marzo, apunta a levantar 50 millones de dólares.

“Creo que en esta etapa la pulseada será con los fondos de real estate. La gente se siente más cercana a los ladrillos. Es una inversión que conoce y entiende. Con estos fondos, con la misma plata que compraría un departamento, puede acceder a un proyecto de una mayor envergadura, que le propone una renta anual de 10% en dólares”, puntualizó el ejecutivo.

Respecto a la doble imposición tributaria, explicó que “lo que sucede es que el tratamiento actual coloca al FCI cerrado como sujeto del impuesto a las ganancias. El tratamiento de la reforma de la Ley de Mercado de Capitales, esperado para el mes de marzo, resolverá esta situación, convirtiendo al FCI en un instrumento fiscalmente transparente y dejando el impuesto en el cuotapartista, según su condición. De manera tal que la persona jurídica pagará por las ganancias que genere el fondo, mientras que la persona física dependerá de si es habitualista o no”.

Un vehículo complementario, con una renta atractiva

Otro de los jugadores que viene apostando a este instrumento es Consultatio Asset Management, que presentó un proyecto para captar los fondos del blanqueo y destinarlos a desarrollos inmobiliarios para sectores de altos ingresos.

El producto, cuya etapa de suscripción concluyó el 7 de marzo, buscaba captar entre 10 y 200 millones de dólares, tanto de cuotapartistas blanqueadores como de inversores institucionales. En la etapa de parking levantó 30 millones de dólares y apuesta a un piso de otros 50 millones hasta su emisión.

“Va a haber en los últimos días el rezago de mucha gente que no logró decidir si blanquear o no antes de fin de año y que va a terminar optando por un fondo, no sólo para evitar pagar la penalidad de 15%, sino también porque se trata de un vehículo complementario, con una renta atractiva”, aseguró Cristian López, CEO de la institución, una semanas antes del cierre de la suscripción.

La desarrolladora propone una renta neta de entre 7 y 8% anual con la estructura impositiva actual. “Si durante el desarrollo del fondo la Ley de Mercado de Capitales se aprueba y se corrige la carga tributaria, la renta final puede subir hasta el 10% por año”, afirmó López.

El directivo indicó que “la ficha mínima de 250 mil dólares es muy agresiva, por eso es un instrumento recomendable para inversores cualificados y de alto patrimonio que apunten a diversificar su cartera de inversiones con una pata en el real estate”.

El fondo invertirá en tres proyectos: uno de ellos es un emprendimiento residencial de 38 millones de dólares –incluida la tierra– que se construirá en un macrolote de Nordelta, en el que las unidades se prevenderán a un promedio de 3 mil dólares el m2. Los otros dos, al cierre de esta edición, no habían sido especificados por la compañía, que sólo adelantó que uno será de oficinas y el otro, residencial.

Una nueva manera de financiar la economía real

Por su parte, Cohen consiguió el visto bueno de la CNV para dos proyectos de inversión en ladrillos y un tercero para apostar por las energías renovables. En el segmento de real estate, la entidad cuenta con los proyectos Onix Portland y Onix al Río. El primero “es una inversión muy eficiente en su ecuación de riesgo-retorno”, dijo Jackie Maubré, directora de la institución.

Como señaló la ejecutiva, el inversor que ingrese a este fondo participará de, al menos, 10 proyectos ubicados en la ciudad de Buenos Aires, Gran Buenos Aires y la costa atlántica, cuyo principal destino es de vivienda. El fondo requiere una inversión mínima de 10 millones de dólares para su constitución y un máximo de 35 millones de dólares.

A su vez, el segundo de estos fondos financiará cuatro proyectos de usos diferentes que se encuentran emplazados en el masterplan de 560 mil m2 de Onix al Río, emblemática obra en marcha ubicada a la entrada de Vicente López, entre Av. Del Libertador y el río. Los cuatro proyectos son: terminación de la Torre Sur; construcción de 35 mil m2 de los Docks destinados a oficinas y locales comerciales; finalización de la obra del Cubo, que incluye un salón de convenciones, otros de usos múltiples y locales comerciales; y, por último, la construcción de un shopping que se caracteriza por un paseo peatonal a cielo abierto. El fondo requiere una inversión mínima de 10 millones de dólares para su constitución y un máximo de 40 millones de dólares.

“Estamos esperando la salida de la Ley de Mercado de Capitales, que podría darse en la primera mitad del año, porque lo que haría esta ley es decir que el vehículo de inversión no va a tener que pagar el impuesto a las ganancias, sino que ese impuesto va a tener que ser pagado por el inversor de acuerdo a su propia situación. Eso podría liberar la carga impositiva y podría ayudar a que se vuelva una herramienta elegible para el financiamiento de distinto tipo de proyectos. Finalmente, lo que los fondos cerrados permiten es la financiación de los proyectos de la economía real”, enfatizó Maubré.

La firma presentó otro fondo que, según la directiva, “es el único en el mercado que le permite al inversor participar en proyectos de energía renovable, donde Argentina, por cierto, tiene una ventaja comparativa muy importante: es muy eficiente tanto en la producción de energía eólica como solar”.

Este emprendimiento tiene como objetivo desarrollar proyectos de generación de energía solar y eólica. Está integrado por cuatro proyectos solares, que se concentran en el Noroeste –donde este recurso es tan abundante que potencialmente podría abastecer la demanda energética de todo el país– y doce proyectos eólicos, que se encuentran mayormente en la Patagonia y en la provincia de Buenos Aires, debido a los altos factores de capacidad, que están por encima del 40% en aquellas regiones.

El fondo invertirá tanto en el equity de los proyectos como en préstamos para los desarrollistas de energía eólica. En la entidad calculan que la rentabilidad va a rondar por encima del 10% en dólares.

Además de aquellos contribuyentes que se acogieron al blanqueo, estos instrumentos captaron la atención de inversores institucionales, tanto locales como extranjeros. “Argentina necesita financiamiento y, si este instrumento de inversión prueba ser sólido, será una nueva manera que ha encontrado el mercado para financiar la economía real. Tengo la expectativa de que, si se termina de cerrar el capítulo de la nueva Ley de Mercado de Capitales, veremos cómo se consolidará el instrumento”, destacó Maubré.

un mercado incipiente

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