Los créditos hipotecarios vienen impulsando el mercado inmobiliario

Los préstamos UVA se consolidan y representan la mayor parte de la oferta hipotecaria, que se completa con alternativas a tasa fija o con ajuste por Badlar y con la línea subsidiada ProCreAr. Entre enero y julio las compras de inmuebles mediante hipotecas representaron el 21% del total de las transacciones.

Los préstamos hipotecarios son una de las herramientas fundamentales para acceder a la vivienda propia. Luego de varios años de escasa oferta, el cambio de gobierno y de autoridades en el Banco Central (BCRA) reavivó el segmento. A las líneas tradicionales –que requieren ingresos familiares muy altos– se sumaron las alternativas ajustables por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que varía según avanza el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor que elabora el INDEC.

A pesar de la desconfianza inicial, este año, con la inflación en sendero descendente, el mercado empezó a tomar fuerza. Los números lo demuestran: según datos del BCRA, entre julio de 2016 e igual mes de este año los préstamos hipotecarios crecieron un 45%, con fuerte impulso de las líneas UVA y ProCreAr.

En la misma proporción se viene incrementando la cantidad de inmuebles escriturados. De acuerdo a los datos que publica el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros seis meses de 2017 se efectivizaron 25.231 escrituras, lo que significó un aumento del 43,4% en comparación con similar período del año anterior. El monto de las transacciones, en tanto, se elevó 118,7%, a 56.913 millones de pesos, equivalente a 3.622 millones de dólares. El valor medio de cada contrato fue de 143.675 dólares y significó un incremento de 39,5% en comparación con el primer semestre de 2016.

“El crecimiento es exponencial. Son cifras que no se veían desde los años 90. La reactivación del crédito motorizó el mercado y las cifras ya superaron a las de 2012, que fue cuando el sector empezó a caer”, sostuvo Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

En cuanto a las operaciones inmobiliarias cerradas con préstamos hipotecarios, el Colegio de Escribanos informó que en los primeros seis meses de 2017 ascendieron a 5.299 y representaron el 21% del total de unidades. Se trató de un crecimiento del 143% con relación al mismo período del año pasado.

“El crédito hipotecario empezó a despuntar fuerte en los últimos cuatro meses porque costó acomodar la operatoria. Los bancos están trabajando internamente en los procesos y haciendo más difusión”, apuntó Gómez Picasso.

Los créditos UVA y ProCreAr dominan la escena

Dentro de los créditos hipotecarios, los créditos UVA y ProCreAr son los que vienen dominando la escena, gracias a que, por su estructura, tienen una cuota inicial más baja y permiten, por lo tanto, acceder a un monto de dinero más elevado, dado un determinado nivel de ingreso. Los ProCreAr cuentan, además, con un importante subsidio estatal.

En Banco Itaú, por ejemplo, están colocando un 50% de préstamos UVA y un 50% de créditos ProCreAr. Guillermo Jejcic, director de Productos y Planeamiento de la entidad, se refirió a la modalidad UVA: “Financiamos hasta el 75% para vivienda única y permanente y hasta un 50% de segunda vivienda en adelante. Las tasas van del 4,2% + UVA en clientes de alta renta al 6,5% + UVA”.

Algo similar sucede en la cartera de Banco Macro, donde un 60% proviene de ProCreAr y un 40%, de los créditos UVA, que ofrecen con tasa de 3,5% + UVA para clientes y 6,5% + UVA para el público general. “Hasta el 15 de agosto de este año se realizaron 660 operaciones de préstamos UVA por un monto de 907 millones de pesos. Por su parte, los prestamos ProCreAr ascendieron a 551 operaciones por 320 millones de pesos”, explicó Milagro Medrano, gerente de Relaciones Institucionales y Atención al Cliente de la institución.

En HSBC, en cambio, no tienen disponible la modalidad hipotecaria UVA pero ofrecen una alternativa con tasa combinada. “Son préstamos a 20 años. En los primeros 10 la tasa es fija del 15% y en los últimos 10 años, es Badlar + 400 puntos básicos”, puntualizó Juan Andividria, jefe de Producto de la entidad.

Los ejecutivos coincidieron en que la mayoría de los tomadores trata de llegar al máximo plazo de devolución, de forma tal de lograr que se les otorgue un monto mayor y que las cuotas sean menores. Con ese objetivo, a partir de abril de este año los bancos públicos (Nación, Provincia y Ciudad) estiraron sus plazos originales de 20 a 30 años. Algunos bancos privados acompañaron esa tendencia. Banco Macro, por ejemplo, alargó su plazo de 15 a 20 años y lo mismo hizo Itaú, que pasó de 20 a 30 años de plazo.

Cada vez son más los bancos que empiezan a jugar fuerte en el segmento hipotecario y vienen desplegando diversas estrategias con el objetivo de captar clientes.

En el caso de Itaú, Jejcic comentó: “Estamos haciendo una campaña publicitaria titulada Mu-Danza, compuesta por un spot audiovisual, gráficas para la vía pública, radios, medios digitales y redes sociales. Además, estamos profundizando las líneas de créditos y firmando acuerdos con socios estratégicos para el desarrollo del producto, como la Cámara Inmobiliaria Argentina”.

Desde HSBC, Andividria también apuntó a la publicidad, aunque más restringida: “Este año le estamos dando más difusión con una campaña gráfica y también mediante marketing directo a nuestros clientes”.

En el caso del Macro, “uno de los ejes de la campaña es el hecho de que nuestra tasa es la mejor entre los bancos privados: 3,5%. Estamos haciendo un esfuerzo muy fuerte e invirtiendo constantemente en el crecimiento del producto”, detalló Medrano.

Del lado de la demanda, y luego de los temores iniciales, los clientes también vienen mostrando mayor interés este año.

“Nosotros lanzamos este producto a fines del año pasado. Antes teníamos otro que era a tasa variable y casi no teníamos colocación. Por lo tanto, tuvimos un fuerte crecimiento. Actualmente estamos dando unas 50 hipotecas por mes, con un valor promedio de 1,2 millones de pesos cada una”, precisó Andividria.

“En julio de 2017 hubo 136 liquidaciones de préstamos UVA. En cambio, en julio de 2016 se registraron sólo 2 operaciones. Hay una demanda muy creciente. La curva es exponencial y cada mes supera al anterior”, enfatizó Medrano.

Los ejecutivos esperan que el interés se mantenga fuerte en lo que queda de este año y el próximo. En este sentido, Jejcic sostuvo que “en los próximos meses tenemos la expectativa de, al menos, triplicar el volumen mensual de colocación. Esperamos cerrar el año con una cartera cercana a los 500 millones de pesos”.

Con un optimismo similar, Andividria y Medrano manifestaron que, para el año que viene, podría llegar a duplicarse el mercado de hipotecas.

Los especialistas de Reporte Inmobiliario también confían en el buen desarrollo de esta herramienta. “Somos súper optimistas y la defendimos desde el primer momento. Se demoró en empezar a funcionar pero, por suerte, la gente se empezó a dar cuenta y hoy está arrancando con mucha fuerza. Me parece que va a seguir el crecimiento exponencial en los próximos años. Me arriesgo a decir que va a haber un boom hipotecario en Argentina, ya que tenemos una demanda contenida de los últimos 20 años”, dijo Gómez Picasso.

Los temores quedaron atrás

Cuando en 2016 el BCRA lanzó la UVA como unidad de indexación de préstamos hipotecarios, las opiniones estaban divididas. Por un lado, la autoridad monetaria sostenía que era la única forma de bajar la barrera de acceso al crédito, ya que las líneas UVA requieren ingresos sustancialmente menores a las alternativas tradicionales. Del otro lado del debate, había quienes mostraban preocupación ante el ajuste por precios en un país como Argentina, caracterizado por sufrir picos inflacionarios a lo largo de su historia. Incluso algunos analistas comparaban la modalidad UVA con los préstamos otorgados bajo la tristemente célebre Circular 1.050 (emitida en 1980 por el BCRA), que ajustaba las hipotecas por tasa de interés de corto plazo y que terminó generando graves problemas para los tomadores.

Desde el BCRA destacaban que la indexación era por costo de vida –y no por tasa de interés– y respondían que la batalla contra la inflación era un objetivo crucial de la actual conducción de la entidad. Por lo tanto, argumentaban que en un contexto de inflación en declive el préstamo UVA era una buena alternativa.

Los primeros en hacer a un lado los temores y empezar a preguntar por los préstamos UVA fueron los inquilinos, acostumbrados desde siempre al ajuste por inflación de sus contratos de alquiler. Tal como afirmó Gómez Picasso, “al inquilino le actualizan el alquiler un 25 o 30% anual. Además, cada 2 años tiene que pensar en mudarse, lo que acarrea gastos de comisión y depósito. Frente a eso, el crédito UVA es por lejos muy conveniente”.

En la misma línea, Jejcic reconoció que es un producto que, como cualquiera a tasa variable, tiene algunos riesgos pero “una persona que hoy está alquilando probablemente corre más riesgos de indexación con su contrato de alquiler que el que podría tener tomando un crédito hipotecario UVA, que tiene por norma del BCRA mecanismos de mitigación de riesgos para el cliente”.

El ejecutivo agregó que, “en caso de que existiera una devaluación y el crédito no haya sido aún desembolsado, existe la posibilidad de revaluar la oferta por pedido del cliente. Si el crédito ya fue desembolsado, entran en funcionamiento los mecanismos que dispone la norma del BCRA para modificar las condiciones y reducir nuevamente el valor del monto de la cuota”.

Para Milagro Medrano, los hipotecarios UVA no son riesgosos sino que son “la oportunidad que tiene la gente para poder acceder a su vivienda propia”. Al respecto, aclaró: “Estos préstamos son indexados pero la operatoria fue pensada con un tope de tasa máxima. Si el índice de los salarios va muy por debajo de la inflación, con una diferencia mayor al 10%, los bancos vamos a alargar la vida del préstamo de forma tal que la cuota siga siendo razonable para el cliente. La normativa y la política del banco es que la cuota del préstamo acompañe el crecimiento del salario, no de la inflación”.

En las últimas semanas de julio y las primeras de agosto se sumó otra dificultad para los tomadores de préstamos UVA: la fuerte devaluación del peso. Sucede que el mercado inmobiliario argentino se maneja con tasaciones en dólares pero los créditos se desembolsan en moneda local. Como transcurren varias semanas (y hasta meses, según el banco) desde que el préstamo se aprueba hasta que se hace efectivo, muchos tomadores vieron cómo el valor de la vivienda que habían elegido subía en dólares mientras el monto aprobado en pesos se mantenía fijo.

Ante esa situación, Banco Nación tomó la delantera y amplió del 25 al 30% la relación cuota-ingreso y de 30 a 40 años el plazo máximo de devolución para los préstamos ya otorgados que habían sido víctimas de ese descalce de monedas. Además, la entidad ofrece a sus clientes un seguro de cambio (con costo) para que puedan garantizar que el préstamo les permitirá acceder a la cantidad de dólares que necesitan para comprar la propiedad que elijan.

En Banco Itaú informaron que se encuentran evaluando algún camino similar al que tomó el principal banco estatal. “Se está estudiando la posibilidad de ofrecer al cliente seguros de cambio que permitan darle tranquilidad ante potenciales movimientos en la cotización del dólar”, indicó Jejcic.

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