El BCRA busca ampliar el acceso créditos hipotecarios

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Lanzó el nuevo programa de ahorro y créditos ajustables por inflación, que viene teniendo una lenta implementación por parte de las entidades bancarias. Los analistas esperan que esta modalidad se desarrolle y amplíe a medida que vayan cediendo el aumento de los precios y los tipos de interés.

La posibilidad de acceder a créditos de largo plazo, especialmente los destinados al segmento de los hipotecarios, se vio menguada en los últimos años, principalmente como resultado del proceso inflacionario. Con el objetivo de comenzar a revertir tal deficiencia, el Banco Central (BCRA) lanzó días atrás un nuevo sistema de depósitos y créditos ajustables por inflación, teniendo en cuenta una previsión inflacionaria –según los objetivos de la propia entidad– del 25% para este 2016, del 14,5% para el 2017, del 10% para el 2018 y del 5% para el 2019.

Los nuevos instrumentos de ahorro y crédito estarán denominados en Unidades de Vivienda (UVI), con un valor inicial equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo –ubicado en 14.053 pesos–, que se actualizará diariamente por el coeficiente de estabilización de referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

Un comunicado de la entidad monetaria indicó que “la habilitación del ahorro en UVI pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro en ladrillos pero que será accesible a todas ellas independientemente de su poder adquisitivo”.

En el caso de los créditos, “al estar denominados en UVI, la tasa de interés de los mismos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa que oscilará en torno al 5%. Así, las cuotas de un crédito hipotecario, bajo esta nueva modalidad, son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en, aproximadamente, un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía”.

“Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio. En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores. Esto funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que sólo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo”, agregó la gacetilla.

De acuerdo a los datos suministrados por la entidad monetaria, un préstamo de 1 millón de pesos bajo la modalidad tradicional de cuotas fijas requiere una cuota inicial aproximada de 20.583 pesos, mientras que en UVI sería de 8 mil. Esto implica que, para el primer caso, el ingreso mensual mínimo es de 68.609 pesos, mientras que, para la nueva modalidad, es de 26.855 pesos, asumiendo una relación cuota-ingreso del 30%.

Según comunicaron fuentes del BCRA a NBS Bancos y Seguros, se espera que estos instrumentos se vayan transformando con el correr del tiempo en alternativas cada vez más atractivas por el lado de la oferta y la demanda, especialmente en tanto que vienen acompañados de políticas monetarias que tienen a las metas de inflación como eje en el marco de la nueva gestión. Afirman que un escenario con inflación descendente y con mayor credibilidad en la estabilidad de las principales variables monetarias y cambiarias permitirá que esta modalidad se transforme en una alternativa efectiva para el acceso a fondos de largo plazo.

La idea es que cada banco siga, según su propia política comercial, sus estrategias particulares de fondeo que faciliten e instalen a la UVI como una alternativa atractiva. En la autoridad monetaria indicaron que en esta primera etapa los depósitos y créditos en UVI no estarán directamente linkeados, lo que permitirá que los préstamos puedan ser fondeados con depósitos a plazo fijo tradicionales.

A modo de ejemplo, fuentes del Banco Galicia explicaron que el lanzamiento del Plazo Fijo UVI’s ya fue realizado, aunque también están contemplando diferentes fuentes de fondeo. “El banco está dispuesto a fondear hasta que se desarrolle el mercado y los diferentes tipos de fondeo”, puntualizaron.

Un esquema que no tendrá un resultado inmediato

Los analistas consultados por NBS Bancos y Seguros consideran que el esquema no tendrá un resultado inmediato. Esperan que esta modalidad se desarrolle y amplíe a medida que vayan cediendo la tasa de inflación y los tipos de interés.

El economista Gabriel Rubinstein señaló que “por un depósito común, un banco paga algo más del 20% y, por ahí, no le va a gustar prestar por CER si la inflación está en un 25 o 27%. Los bancos, en general, tienden a estar calzados. Tomar cualquier depósito a corto plazo para prestarlo a largo plazo es muy riesgoso. Podría implementarse en el medio alguna medida como que presten al CER y puedan tomar swaps del Central o del Tesoro o algún mecanismo que indexe por el costo de la construcción o, por el salario, buscando cubrir los riesgos de descalce por fuera del sistema financiero. En definitiva, creo que esto recién podría funcionar con alguna relevancia cuando baje la inflación y las tasas en términos reales. Además, para el ahorro argentino, aún la unidad de cuenta de referencia sigue siendo el dólar. No va a ser fácil transformar eso”.

“Los tomadores de crédito se verían más atraídos por una unidad que se indexe por el salario y no tanto por los precios porque, frente a un golpe inflacionario y caída del salario real, podrían verse perjudicados. Por otro lado, hay que tener en cuenta que un depositante, en general, se verá atraído por tasas de interés más altas que la inflación o un inversor tradicional preferirá quedarse en dólares. Será un trabajo de años para que puedan incorporar una unidad de cuenta diferente. No está mal, en tanto que se trata de una alternativa como parte del menú pero conseguir depósitos y tomadores de crédito indexados, va a tomar su tiempo. Las expectativas deberían ser moderadas y confiar en que esto irá mejorando en tanto que el contexto también lo haga”, agregó.

Hernán Del Villar, director del estudio Alpha, coincidió en que “se necesitará tiempo. Habrá una porción de los ahorristas que estarán atraídos por tener sus colocaciones a cubierto de la inflación pero sólo una parte de ellos serán inversores institucionales. En los últimos meses las tasas han sido nominalmente altas, pero negativas frente a la inflación. Hacia adelante, las tasas de interés bajarán, pero la tasa de inflación lo hará aún más”.

El especialista puntualizó que “la gran mayoría de los créditos estarán fondeados con depósitos ajustables. El descalce aceptado será relativamente menor. El crédito de largo plazo tiene, usualmente, menor rentabilidad que otros productos o servicios bancarios y genera riesgos de descalce que la banca, actualmente, prefiere minimizar. La banca universal debería ir incorporando gradualmente esta línea en forma generalizada. En definitiva, lo vemos como una intención oficial para indicar hacia dónde va la política en este sentido: más instrumentos de ahorro que estén protegidos de la inflación y mayor capacidad de financiamiento a largo plazo. No empezará a ser relevante en forma inmediata”.

En el Banco Galicia añadieron que “sin duda, con menor inflación, este mercado se va a desarrollar aún más pero esto no quita que, para quienes alquilan o aquellos que son más jóvenes, la nueva alternativa puede ser más atractiva que las opciones vigentes. Aquellos que alquilan, por ejemplo, ya tienen ajustes por inflación, en muchos casos semestrales”.

Por ahora sólo seis entidades anunciaron su participación y elaboraron productos concretos en línea con esta iniciativa: el Banco Galicia, el Banco Hipotecario, el Banco Macro, el Banco Provincia, el Banco Ciudad y el Banco Santander Río. También anunciaron públicamente que trabajarán sobre el tema el BBVA Francés, el Banco de Córdoba, el HSBC y el ICBC.

El fantasma de los 80

En el imaginario argentino persiste la experiencia traumática de los años 80 con la tristemente célebre Circular 1050, que hizo que muchos tomadores no pudieran pagar sus créditos y terminaran perdiendo sus viviendas.

En el Banco Central explicaron que aquella norma estableció un sistema que se ajustaba por el promedio de las tasas de interés, las cuales se dispararon. Resaltan que, a diferencia del esquema actual, ese mecanismo se encontraba completamente desacoplado de la evolución de los ingresos. La iniciativa actual se ajusta por CER en un contexto en el que se prevé que la inflación irá hacia abajo como objetivo primordial de la política económica. Además, señalan, los ingresos no se encontrarán tan desajustados de la inflación, vía paritarias. Por otra parte, aclaran que la actual normativa tiene otra herramienta para evitar problemas para los deudores, según la cual, si el CER supera en más del 10% al CVS (coeficiente de variación salarial), el banco tiene la obligación de ofrecer una readecuación del plazo para que la cuota no quede tan alta respecto de los ingresos del tomador.

Del Villar puntualizó que “la mala experiencia del pasado se debió a un desequilibrio muy fuerte entre las tasas de interés, por las cuales se ajustaban los créditos, y los aumentos salariales. Eso está ahora en parte cubierto pero existe un riesgo, que sí es muy importante, que es la diferencia entre el ritmo de la inflación y el de los incrementos salariales. De todos modos, ése no debería ser el escenario más probable”.

Rubinstein coincidió en que en los próximos años “la inflación no debería presentar mucha diferencia con el salario, debería ser menos volátil, pero aún así cualquier crisis puede desembocar en una caída del salario real, como sucedió en el 2001 y, con un escenario así, mucha gente no podría pagar nada. Si bien el contenido es diferente, esa experiencia es la que puede generar algunas reticencias por el lado de los tomadores respecto a este tipo de préstamos”.

Chile, el caso estrella

Chile es el caso señalado como el país ejemplo de este sistema. Allí funciona un esquema similar desde fines de los años 60, en que fue lanzado en un momento de alta inflación. En el Banco Central indicaron que el mismo tuvo tan buena repercusión en ese país, que actualmente las propiedades y otros bienes durables son valorizados en Unidades de Fomento (una unidad similar a las UVI).

Del Villar detalló que “en Chile llevó muchos años el desarrollo de este sistema, pero con una expansión persistente de entre el 0,5 y 0,7% del PBI por año.”

De todos modos, Rubinstein marcó diferencias importantes a la hora de comparar a Argentina con su vecino: “Chile maneja mucho la economía indexada, pero se trata de una economía ordenada, prolija y sin grandes variaciones. Acá las tasas de interés pasaron rápidamente del 30 al 40%; hay mucha volatilidad. Lo mismo con el tipo de cambio, no se sabe cuál es el índice de inflación; es más complejo. Salvando las diferencias, creo que este sistema en la Argentina podría comenzar a funcionar mucho mejor de acá a un año”.

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