El modelo de crédito hipotecario UVA en una encrucijada

Aunque todavía no hay riesgo en los índices de morosidad, la indexación de las cuotas por inflación en un contexto de subas representa un peligro para los tomadores.

 

Casi 95.000 familias accedieron a créditos hipotecarios UVA desde que entraron en vigencia en el año 2017. Dentro de ese total se incluyen los que lo hicieron a través de los planes Procrear, y los que accedieron por la banca pública y la privada.

La modalidad, por un lado, desplazó a los créditos Procrear que se otorgaron durante la gestión presidencial de Cristina Fernández de Kirchner. Y, por otro lado, permitió acceder al crédito hipotecario a quienes, por sus ingresos, no podían afrontar el pago de cuotas altas iniciales del sistema francés.

El riesgo de los créditos hipotecarios UVA resulta de la indexación de las cuotas por inflación. Aun así el sistema mostró cierta solidez en la medida en que los índices de morosidad no resultaron superiores a los de la media del sistema bancario. Porque, a pesar de la pérdida del poder adquisitivo de los salarios, el acceso a la vivienda resulta un factor de motivación muy grande y, por lo tanto, su cumplimiento reviste cierta inelasticidad con la suba de precios. Además los alquileres no sólo acompañaron a los precios, sino que incluso superaron los índices de inflación para los nuevos contratos.

 

Contexto a 2020

 

Inicialmente, ante el salto en los índices de inflación, el gobierno anterior se vio obligado a establecer un congelamiento de cuotas en 2019 para aquellos deudores de hasta 120.000 UVA. Pero la pandemia en 2020 complicó todavía más el cumplimiento de las obligaciones crediticias para los deudores.

Por eso el actual gobierno nacional, a través de decretos, congeló las cuotas de los créditos UVA desde el mes de marzo y prohibió las ejecuciones hipotecarias hasta el 31 de enero de 2021.

Al mismo tiempo, para los créditos UVA que forman parte del Procrear y que se fondean por fuera del sistema bancario y a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, se modificó el régimen de actualización a partir de la creación del modelo Hog.Ar que se actualiza por el índice CVS vinculado al salario.

 

Encrucijada

 

De todos modos, es una incógnita lo que ocurrirá una vez que el decreto expire y haya que retomar la actualización por inflación. La alternativa sería una reestructuración general de las deudas y de la modalidad crediticia.

Jorge Colina, director de la consultora IDESA, sostuvo que “un sistema hipotecario con tasa de interés variable en función de los precios va a ser siempre un fracaso en una economía inflacionaria”. Y lo explicó de esta manera: “La inflación va por encima de los salarios. Eso hace imposible que una familia pueda sostener un préstamo. Son lujos para otros países”.

Y añadió: “Estos sistemas en los que las cuotas son progresivas están pensados para un mundo donde los jóvenes pueden conseguir un crédito con el que al principio paguen menos y después, al ir creciendo en su situación personal, lo puedan pagar sin sobresaltos”.

Por su parte, Iván Kerr, secretario de Vivienda del gobierno anterior destacó que el UVA fue más efectivo que el método anterior que prestaba a tasa nominal y fija con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad: “Muchos países se fondean de sus sistemas de pensión, no está mal. Pero a una tasa fija del 2% a 30 años implica una descapitalización enorme. Prestar a tasas negativas resulta una mala inversión. El fideicomiso siempre tenía un balance negativo porque tomaba deuda a tasa más cara y la prestaba a tasa nominal”.

En cambio, Guillermo Barbero, socio en First Corporate Finance Advisors, puso de relieve los déficits estructurales de los créditos UVA: “El sistema nunca llegó a generar su propio fondeo con una captación de depósitos ajustables en UVA. Eso hace que el sistema este descalzado. Lo ideal es armar algo que sea autosuficiente y que los fondos que se prestan sean los que están ligados a la actividad y al ahorro en UVA”.

 

Pensar a futuro

 

Barbero también remarca el problema inflacionario argentino para que un sistema de este tipo funcione a largo plazo: “Nuestros vecinos sin tener un sistema monetario asimilado al dólar, por lo menos tienen un sistema asimilado a unidades indexadas y que está vinculado con el salario. Lo que nos saca de contexto es cuando las variaciones de precios son del 40% o 50% anual. Ahí no se puede sostener”.

Sobre qué hacer con el actual sistema de créditos hipotecarios, Kerr mencionó que presentó un proyecto para crear una agencia hipotecaria nacional: “Necesitamos que los bancos públicos y las compañías de seguros inviertan en construcción de viviendas, créditos o cédulas hipotecarias y puedan deducir ganancias. Es algo que pasa en muchos países. Los bancos pueden hacer un buen negocio aunque obviamente siempre se necesita estabilidad”.

 

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