El despegue del crédito hipotecario

Optimismo de cara al año que viene

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Luego de una nula participación en los últimos 15 años en el total de los préstamos, la financiación para acceder a la vivienda comenzó una lenta pero sostenida recuperación. Las entidades locales atienden numerosas consultas. Los créditos UVA lideran el segmento, en un contexto de expectativa de desaceleración de la inflación en los próximos años.

Durante muchos años, el acceso a la vivienda mediante un crédito hipotecario fue casi nulo pero, a partir del cambio de gobierno, con la expectativa de una desaceleración en la inflación, la unificación del tipo de cambio y la creación de nuevas líneas crediticias, el panorama comenzó a despejarse. Son varias las entidades bancarias locales que ya registran una tímida pero sostenida recuperación en la demanda de estos préstamos, claves para las familias.

Las consultas en las sucursales se dispararon a partir del segundo semestre, con la expectativa de una economía más “normalizada”: un dólar más o menos estable y distintos indicadores que registran una inflación a la baja. Con este termómetro, muchos bancos se preparan para un despegue de estas líneas de financiamiento en los primeros meses del próximo año.

El Banco Nación picó en punta con una línea de crédito que se ajusta por el coeficiente de variación salarial, pero que tiene una tasa fija para los primeros tres años de 14% y financia hasta un 80% del monto total. La entidad dirigida por Carlos Melconian informó que a la fecha hay colocados unos mil préstamos, con un promedio de 800 mil pesos por cada operación, y hay unos 2.500 más preaprobados o remitidos a escribanías.

En el Banco Ciudad, que se mantiene desde hace algunos años como el segundo colocador de créditos hipotecarios por debajo del Nación, también vienen registrando un aumento de la actividad en este segmento. Alejo Espora, jefe de Estudios Económicos de la entidad, indicó que “venimos viendo una recuperación del crédito en general en los últimos dos o tres meses, liderada fundamentalmente por préstamos al consumo. También empezamos a ver más movimiento en créditos hipotecarios. Hemos duplicado el ritmo de crecimiento de hipotecarios del sistema financiero en general. Si el sistema viene creciendo a un ritmo del 10% interanual, nosotros lo venimos sosteniendo casi al 20%”.

En el caso del Banco Hipotecario, en lo que va del año colocó 116 créditos por 111 millones de pesos y tiene bajo análisis otras 432 carpetas por 415 millones de pesos. En instancia de preaprobación (es decir, personas que están en condiciones de acceder al crédito pero no entregaron datos sobre el inmueble) hay 6.791 tomadores. La entidad informó que cuatro de cada diez pesos fueron a préstamos para construcción.

En tanto, el Banco Provincia ya entregó 700 créditos con UVA en lo que va del año y tiene 2 mil solicitudes en trámite bajo esta modalidad.

A su vez, en el Banco Santander Río en los últimos tres meses se otorgaron créditos para la vivienda por 280 millones de pesos y hay otros créditos con scoring aprobado –sumando las líneas de créditos UVA y Procrear– por más de 7 mil millones de pesos.

La punta de lanza para reactivar el crédito hipotecario

En los últimos años, la participación de los créditos hipotecarios en el producto bruto cayó estrepitosamente. Una de las razones fue la elevada inflación, que tornó poco accesibles estos préstamos para el común de las familias. Para impulsar este segmento en un contexto en el que la inflación aún persiste pero se espera que continúe cayendo, el Banco Central (BCRA) lanzó meses atrás los créditos UVA. Como señaló entonces la entidad, “una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio. En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores. Esto funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que sólo pueden sortear las familias de alto poder adquisitivo”.

En ocho meses, ya son 12 bancos los que ofrecen este tipo de crédito: Ciudad, Santander Río, Provincia, Galicia, Hipotecario, BBVA Francés, Macro, Itaú, Supervielle, Credicoop, Tucumán y Patagonia.

Los créditos UVA actualizan su capital por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), un indicador que sigue al IPC del INDEC. Así, el préstamo se encarece a medida que la inflación avanza. El valor de la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se define a diario. El 7 de abril, cuando se oficializó el sistema, el valor de la UVA era de 14,05 pesos. Hoy, la UVA cuesta 16,62 pesos. En otras palabras, si una persona hubiera tomado un crédito UVA allá por abril, hoy debería un 17,75% más que hace seis meses y diez días.

Si se analiza la oferta de estas entidades, puede observarse que, al igual que en la línea convencional, el plazo oscila entre 15 y 20 años. En total, el monto a financiar se ubica entre el 60 y el 75% del valor inmueble. Es decir que el ahorro previo requerido está entre el 25 y el 40% del valor de la propiedad.

Además, la relación cuota-ingreso se ubica entre el 25 y el 35%. La mayoría de los bancos otorgan créditos por el tope máximo de 2 millones de pesos. En cuanto a la tasa de interés, la variabilidad es menor que en las líneas tradicionales. La tasa fija se ubica en torno al 5%, aunque algunas entidades eligen reducirla para ganar competitividad. Un ejemplo es el Banco Macro, que la bajó al 3,5% para los clientes que acreditan su sueldo en la entidad.

Milagro Medrano, gerente de Relaciones Institucionales de la institución, destacó que esta propuesta “incorpora una gran ventaja, ya que suma la posibilidad de destinar el crédito a mejoras o ampliaciones en el hogar, además de destinarlo para el acceso a la vivienda propia”.

Según la ejecutiva, el banco fue el primero en otorgar un crédito bajo esta modalidad y, hasta el momento, lleva otorgados 31, totalizando más de 27 millones de pesos. “El primer día recibimos más de 800 consultas en todo el país a través de canales telefónicos y presenciales y en los días posteriores seguimos con un nivel importante de consultas. La gente quiere saber cuáles son los requisitos, tasas, e ingresos para solicitar estos préstamos”, añadió.

Por su parte, Espora señaló que “si bien los créditos UVA estaban en la góndola desde la primera parte del año, recién cuando la inflación pasó de cerrar en el 3% en junio al 2% en julio, empezamos a ver un despegue en la colocación. En agosto representaron un tercio de las hipotecas que otorgamos y en septiembre ese porcentaje creció hasta el 75%”.

“Esto refleja que la gente está viendo este proceso de desaceleración de la inflación que se observa en los índices de precios y, de alguna manera, confirmando la perspectiva de que esto se profundice en el largo plazo”, remarcó el especialista. Entre agosto y septiembre, la cartera de créditos UVA del Ciudad pasó de 110 a 230 millones de pesos.

Los clientes del Banco Galicia también se vienen volcando a los créditos atados a la inflación. “Si bien los créditos hipotecarios en general vienen creciendo lentamente, la línea de créditos de Unidad de Vivienda es la que más crece, tanto en consultas como en otorgamiento final”, afirmó el gerente de Productos Activos y Pasivos de la entidad, Nicolás Rojas.

Créditos más accesibles para las familias

En la década del 1990 se alcanzó un pico en la colocación de los créditos hipotecarios, que llegaron a representar el 5,7% del PBI. La crisis de 2001 puso un freno a este negocio y, si bien se vio una cierta recuperación a mediados de la década pasada, con la aceleración de la inflación la situación volvió a empeorar. La introducción del cepo cambiario profundizó aún más esta caída, ya que las propiedades se venden en dólares en el mercado, pero la oferta de los bancos se mantenía en pesos y la brecha entre el capital otorgado y el necesario para adquirir una vivienda fue aumentando con los años. De este modo, la participación de los préstamos con hipotecas en el PBI cayó al 1%.

En los bancos observan que, tras el levantamiento de las restricciones cambiarias a partir de diciembre del año pasado, la situación comenzó a normalizarse. Otro factor que viene contribuyendo a la recuperación del negocio es la introducción de los nuevos créditos UVA, que son más accesibles para las familias.

El Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires mide la relación entre el ingreso mensual observado para una pareja de asalariados de calificación ocupacional alta (técnica y profesional) y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria para la compra de una vivienda usada. De acuerdo a la última medición realizada, en lo que refiere a los créditos tradicionales, el ingreso de una pareja de profesionales no alcanza para hacer frente a una cuota para financiar la compra de una vivienda de dos ambientes, ya que el índice se ubica en 80,5. Y, para trabajadores con calificación técnica, todavía es más difícil. Reúnen poco más de la mitad del monto necesario, dado que el IACH es de 50,9. Sin embargo, una familia de profesionales sí puede acceder hoy a los préstamos UVA para la adquisición de una vivienda de 2 ambientes, dado que el indicador es de 126,5 en este caso. Es decir que su ingreso es 26,5% superior al piso requerido. Esto se da porque la UVA es una medida ajustable de valor, lo que permite una tasa de interés más baja y, por lo tanto, menores ingresos para acceder.

Eso explica por qué son los más demandados. Entidades como Ciudad, Galicia y Macro notaron que ésta fue la línea que más creció en los últimos nueve meses y tienen la expectativa de que la tendencia se extienda a lo largo de 2017.

“Los préstamos UVA gozan de muy buena recepción por parte de nuestros clientes. Si bien es mucho el camino a recorrer, creemos que este programa va a crear confianza y va a mejorar las expectativas de cara a una reactivación de la economía”, afirmó Medrano.

Rojas cree que la colocación se acelerará en los próximos meses: “Esperamos que las solicitudes se dupliquen, tanto en monto como en cantidad”.

“Si bien desde este punto no podemos prever cuál va a ser el volumen de esta recuperación, entendemos que los créditos hipotecarios van a ir aumentando su participación en el PBI en los próximos años”, agregó el ejecutivo, quien advirtió que, para ello, será “clave que el Banco Central logre mantener a raya la inflación”.

Respecto al perfil del típico solicitante de un préstamo con estas características, Rojas indicó que es “el del cliente de carteras medias, que busca acceder a su primera vivienda”.

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